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Crediti Ipotecari

MUTUO IPOTECARIO

Il mutuo ipotecario è un finanziamento che viene concesso chiedendo come garanzia l’ipoteca sull’immobile.

L’ipoteca è “un diritto reale di garanzia su beni immobili o mobili registrati”, è cioè la garanzia che consente alla banca di recuperare forzatamente il proprio credito attraverso il diritto di prelazione, quindi l’espropriazione del bene e la sua vendita quando il debitore sia inadempiente.

Quindi in genere ad un istituto di credito per erogare un mutuo si tutela disponendo una precisa garanzia costituita dall’ipoteca su altri immobili di proprietà o su quello che si sta acquistando col mutuo richiesto. La banca in questo modo si assicura la possibilità che nel caso in cui il mutuo non venga rimborsato, il diritto di espropriare il bene dato in garanzia con la sottoscrizione del mutuo.

REGISTRAZIONE DELL’IPOTECA

Le ipoteche vengono formalmente registrate con l’iscrizione presso un apposito “Registro degli Immobili“, consultabile presso il comune dove è ubicato l’immobile.

Si può usare un immobile per iscrivere più ipoteche; i creditori saranno identificati secondo l’ordine con cui le varie ipoteche vengono iscritte ( si parla di ipoteca di primo grado, di secondo, di terzo e così via).

IPOTECA: DURATA, ESTINZIONE, PORTABILITÀ

Il mutuo si estingue con il pagamento dell’ultima rata.

Col “Decreto Bersani” è stato stabilito che non è più richiesto l’intervento del notaio per la cancellazione di una ipoteca, e questo comporta un risparmio sui costi del mutuo.

Per quanto riguarda la portabilità dell’ipoteca (surrogazione) estinto un mutuo non è più necessario cancellare l’ipoteca e iscrivere una nuova ipoteca se si vuole accendere un altro mutuo. Con le regole introdotte dal “Decreto Bersani” è sufficiente che nel contratto relativo al mutuo venga fatto un cambio di attore annotando la banca subentrante.

CREDITO IPOTECARIO

Se invece il debitore non corrisponde le rate sul prestito concesso per l’acquisto dell immobile, la Banca si attiva legalmente iniziando una procedura esecutiva per la vendita dell'immobile all'Asta. Questa procedura può durare diversi anni ( a Roma la media è di tre anni).

Come bene si conosce negli ultimi anni , a causa della grande crisi economica mondiale , queste situazioni di mancato pagamento delle rate di mutuo si sono moltiplicati in modo esponenziale creando grandi sofferenze di bilancio per le banche

La Banca al fine per ridurre le sofferenze di bilancio decide di cedere il credito con una quota di sconto. Con la cessione si trasferisce il pieno diritto economico e le garanzie ipotecarie.

CREDITO CHIROGRAFICO

Il credito chirografario è il credito che non è assistito da alcuna causa di prelazione.

Fondamento giuridico

Quando il debitore non adempie alla prestazione che deve al creditore, quest’ultimo può ottenere ugualmente il pagamento attivando una procedura esecutiva individuale o, in presenza di specifici presupposti, agendo per l’apertura di una procedura concorsuale.

La legge prevede che il debitore inadempiente possa subire rispettivamente l’espropriazione di uno o più beni ovvero di tutto il patrimonio, al fine di soddisfare i creditori attraverso il ricavato della vendita dei predetti beni. L’art. 2740 cod. civ., infatti, stabilisce che il debitore risponde delle proprie obbligazioni con tutti i suoi beni, presenti e futuri. Si dice pertanto che il patrimonio del debitore costituisca una garanzia generica per i creditori, che, in caso di inadempimento, vengono tutelati attraverso specifici meccanismi previsti dalla legge e si possono rivalere sui beni del soggetto inadempiente.

Il codice civile, inoltre, stabilisce il principio della par condicio creditorum (art. 2741), in base al quale, quando vi siano più creditori che pretendono la soddisfazione delle proprie ragioni, ciascuno di essi è titolare di un eguale diritto rispetto agli altri di ottenere tale soddisfazione mediante il ricavato della vendita dei beni del debitore. Tuttavia, la norma da ultimo citata fa salve le cd. cause di prelazione, ossia le cause attraverso le quali la legge assicura a taluni crediti (in virtù della loro natura) il diritto di essere preferiti rispetto agli altri.

Le cause di prelazione elencate dalla legge sono:

il pegno

l’ipoteca

i privilegi.

Quando la legge non prevede che il credito sia assistito da una di tali cause, si dice, appunto, che il credito è chirografario.

Nella pratica accade di sovente che, a seguito dell’espropriazione e della vendita dei beni del debitore, più creditori debbano dividersi il ricavato di tale vendita. Qualora questa somma non sia sufficiente per soddisfare tutti, essa deve essere distribuita secondo specifiche modalità.

Nell’ambito della procedura di distribuzione, i crediti privilegiati o assistiti da garanzia ottengono il pagamento prima degli altri e secondo uno specifico ordine fissato dalla legge. I crediti chirografari, invece, ottengono soddisfazione dopo costoro e comunque solo qualora dal pagamento dei privilegiati sia avanzato un residuo. Se tale residuo non è sufficiente alla soddisfazione di tutti chirografari, essi ottengono in pagamento una somma percentuale che viene calcolata in rapporto all’ammontare dei crediti di ciascuno e alla somma rimasta.

La maggior parte dei crediti di lavoro sono assistiti da privilegio generale sui beni mobili (art. 2751 bis cod. civ.), al fine di garantire maggiore tutela al lavoratore, qualora il datore di lavoro non fosse adempiente nel pagamento della retribuzione.

VANTAGGI ACQUISTO DEL CREDITO IPOTECARIO

L'acquisto di un credito ipotecario da parte di un investitore può consentire un discreto guadagno che deriva da vari fattori:

  1. 1.Nel caso di un creditore (che ha acquistato il credito) al quale non interessa acquistare l'immobile e completa la fase di esecuzione forzata fino all'asta il guadagno deriva da:
  • Plusvalenza tra prezzo di acquisto del credito (contratto di cessione) e prezzo di ricavo (vendita dell'immobile all'Asta) oltre la maturazione degli interessi fino alla data della vendita dell’immobile oggetto di esecuzione forzata.
  • Plusvalenza derivante dalla differenza tra il valore del credito ed il prezzo di acquisto dalla banca
  • Risparmio derivante dall'acquisto della proprietà immobiliare con procedura diretta o indiretta.
  1. 2.Nel caso di un creditore (che ha acquistato il credito) il quale ha interesse ad acquistare l'immobile ipotecato il guadagno deriva da:
  2. I.A)Il creditore può acquistare l'immobile attraverso una trattativa con il debitore oppure, se il credito è maggiore del valore dell'immobile.
  3. II.B)Può avvalersi del diritto di assegnazione (previsto dall'art 589 e ss. codice di procedura civile con ordinanza emanata dal Giudice) diventare automaticamente proprietario dell'immobile.
  4. III.C)Il creditore che in tale ipotesi e’ anche l’aggiudicatario tramite l‘articolo 41 del T.U.B. verserà le somme al creditore fondiario (ossia se stesso, in virtù che detiene tale credito) e si aggiudicherà quindi l’immobile non al valore di assegnazione in asta bensì al prezzo per cui ha pagato il credito ipotecario.
  5. IV.D)- Plusvalenza realizzata con la vendita dell'immobile sul libero mercato.

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